W umowie przedwstępnej (pactum de contrahendo) jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, którą ustawa określa mianem umowy przyrzeczonej. W myśl art. 389 KC umowa przedwstępna jest ważna, jeżeli określa istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W umowie przedwstępnej należy zatem wskazać co najmniej minimalną treść umowy definitywnej. Umowa przedwstępna powinna odpowiadać ogólnym przesłankom stawianym każdej czynności prawnej. Dla zawarcia umowy przedwstępnej ustawa nie wymaga zachowania formy szczególnej.
Termin zawarcia umowy przedwstępnej
Oznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie stanowi przesłanki ważności umowy przedwstępnej.
W myśl art. 389 § 2 KC, strona uprawniona do zawarcia umowy przyrzeczonej może w ciągu jednego roku wyznaczyć odpowiedni termin zawarcia umowy definitywnej. W zależności, czy umowa przedwstępna jest jednostronnie czy dwustronnie zobowiązująca, uprawnioną może być jedna albo obie strony. Jeżeli obie strony są uprawnione i każda z nich oznaczy inny termin zawarcia umowy przyrzeczonej, wówczas wiążący dla stron jest termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.
Jeżeli termin zawarcia umowy definitywnej nie został wyznaczony w sposób wyżej określony, nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.
Skutki niezawarcia umowy przyrzeczonej
Jeżeli strona zobowiązana bezpodstawnie uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, może to wywołać dwojakiego rodzaju następstwa prawne: słabsze albo silniejsze.
Skutek słabszy wyraża się w obowiązku naprawienia szkody, jaką osoba uprawniona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (odszkodowanie w granicach tzw. negatywnego interesu umownego).
Skutek silniejszy polega na obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej. Uprawniony może więc żądać od strony zobowiązanej, aby złożyła ona oświadczenie woli określonej treści. Jeżeli strona zobowiązana nie złoży takiego oświadczenia woli, wówczas prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające taki obowiązek zastępuje to oświadczenie (art. 64 KC).
Skutek silniejszy dopuszczalny jest tylko wtedy, gdy umowa przedwstępna spełnia jeszcze pewne dodatkowe przesłanki, a mianowicie gdy czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej. Odnosi się to zwłaszcza do formy szczególnej przewidzianej pod rygorem nieważności dla umowy przyrzeczonej.
Przedawnienie
Wynikające z umowy przedwstępnej roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej albo o naprawienie szkody przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała by zawarta.
W wypadku gdy sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenie o naprawienie szkody przedawnia się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.
Artykuł powstał przy współpracy Kancelarii Adwokackiej z Krakowa